Som meddelt på beboermøtet i mai 2005 har Styret lagt et betydelig arbeid i å utrede vedlikeholdsbehovet i borettslaget.
Styret har søkt profesjonell bistand hos byggtekniske konsulenter. Oppsal Vaktmestersentral har også gitt verdifull bistand. I tilstands-rapportene vi har mottatt er det redegjort for vedlikeholdsbehovet.
Tar man utgangspunkt i de første 3 til 5 år kan vedlikeholdsbehovet deles inn i tre hovedområder:

1.Panel: utskifting av panel og tilleggsisolering.
2.Terrasser: tekking av terrasser og utskifting av fukt- og råtebeskadigede områder ved vinduer.
3.Vinduer og terrassedører: Utskifting av gamle vinduer og terrassedører.

1. Panel:
Panelbordene på ytterveggene er flere steder så slitt at det ikke lenger vil være regningsvarende å male.Det er lite rasjonelt å skifte kun de dårligste bordene. Styret er blitt anbefalt å skifte all ytre panelkledning fordi merkostnaden i forhold til å skifte kun det som er slitt (ca 60 %) er relativt moderat. Videre regner vi med at det bare vil være et spørsmål om tid før man må skifte resten av panelet. En blanding av ny og gammel panel på samme veggflate vil verken bli pent eller være hensiktsmessig for senere vedlikehold. Det er gjennomført ENØK-analyser for å finne muligheter for å redusere energikostnadene i borettslaget. Det er foreslått at boligene bør tilleggsisoleres samtidig som man skifter panel til en marginal ekstrakostnad

2. Terrasser:

Det er fuktproblemer på mange av terrassene. Noen steder også råte. Her må vedlikeholdet starte snarest. Omtrent halvparten av terrassene ble tekket om for ca 10 år siden. Det har oppstått fuktskader på disse allerede. Et problem her er at pappen ikke ble lagt langt nok opp under panelet på veggene (billig løsning). Dette gjør man for å hindre at vann trenger inn. Konsulentene som har vært engasjert mener at vi bør oppgradere samtlige terrasser under ett, også de som ble tatt sist. Dette fører til lik standard på alle terrasser og ensartede og helhetlige løsninger for beslag og overganger. Vedlikeholdsbehovet blir lagt bak oss for mange år fremover og det blir enklere å planlegge i fremtiden.

3. Vinduer og terrassedører:

Det er anslått at ca 25 % av vinduer og terrassedører er i så dårlig forfatning at det bør skiftes ut i nær fremtid. Det er svakheter ved beslag i underkant av alle gamle og mange nyere vinduer. Dette fører til stor risiko for lekkasje, noe som er avdekket på flere boliger.

Løsningsforslag:

Alt.1: Full rehabilitering:

Dette forutsetter en komplett utskifting av fasader, alle eldre vinduer og terrassedører (tilsvarer ca 40%), alle terrasser tekkes om, og husene etterisoleres. Prosjektkostnader beløper seg til kr 40.6 mill. I dette beløpet er det avsatt kr 5 mill til utbedring av skjulte fukt- og råteskader. Dette alternativet vil gi følgende fordeler:

Borettslaget vil fremstå med komplett nye fasader.

Vi står friere mht å velge nye løsninger, samtidig som man oppnår helhetlige løsninger.

Vi unngår faren for akselererende økning av skjulte råteskader i veggene.

Tilleggsisolering gir reduserte energiutgifter for beboere og økt komfort.

Senere vedlikehold blir lettere å administrere.

Alt. 2: Delvis rehabilitering:

Det legges til grunn at 60 % av panelet skiftes, likeledes at vindusutskifting etc reduseres til 25 %. Vi etterisolerer de veggene som skiftes og tekker om 100% av terrassene. Prosjektkostnadene beløper seg til kr 35 mill. Ved å redusere omfanget av fasade- og vindusutskifting vil man miste noen av de fordeler alternativ 1 gir. For vinduenes del det kun snakk om en utsettelse av når skifting må skje. Det senere vedlikeholdet vil bli mer omfattende enn ved alternativ 1 og som nevnt tidligere regner vi med at det bare vil være et spørsmål om tid før vi må skifte resten av panelet. Fordelene ved alternativ 2 er at den er billigere samtidig som den ivaretar det vedlikeholdsbehovet borettslaget har på kort sikt.

Også her er det avsatt kr 5 mill til skjulte fukt- og råteskader.

Styrets anbefaling

Styret har kommet til at vedlikeholdsarbeidene bør tas under ett. Det er ikke hensiktsmessig at beboerne skal ha belastingen med et byggeprosjekt som strekker seg over mange år. Samtidig ser vi at en utsettelse av denne type vedlikeholdsoppgaver vil kunne bli fordyrende. Vi er dessuten av den oppfatning at rehabiliteringsarbeidene bør igangsettes snarest mulig på grunn av råteproblemene som er avdekket flere steder.

Vi ser mange fordeler ved å foreta en full rehabilitering og det er foretatt beregninger for å finne ut hvilke konsekvenser de to løsningene får for husleien. I beregningene har vi tatt hensyn til både kostnader ved rehabilitering og løpende vedlikehold. Rehabiliteringsarbeidene finansieres ved opptak av pantelån som kan nedbetales over 20-25 år. Standard og bomiljø etter en rehabilitering tilsier at man får valuta for kostnadene i form av høyere markeds- og bruksverdi. Forhold som ikke er tatt med i beregningen av økonomiske konsekvenser er: ENØK-støtte, rentefradrag, strømbesparing og behovsprøvd bostøtte.Vedlagt ligger oversikt over konsekvenser for husleie (graf) og en liste over tilstandsrapporter om borettslaget. Rapportene er tilgjengelig på styrerommet

Dato 03.11.2005

STYRET