Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretnings-fører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.

 

En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A)   Valg av møteleder

B)   Opptak av navnefortegnelse

C)   Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen

D)   Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn

 

A)   Årsregnskapet for 2006

B)   Overføring av årsresultat til konto for opptjent egenkapital

 

A)   Styret

B)   Ekstraordinær godtgjørelse til styret (merarbeid ifb. rehabilitering)

C)   Revisor

D)   Godtgjørelse til valgkomiteen

 

A)   Valg av styreleder for 1 år

B)   Valg av 2 styremedlemmer for 2 år

C)   Valg av 2 styremedlemmer for 1 år

D)   Valg av 2 – 4 varamedlemmer for 1 år

E)   Valg av valgkomité for 1 år

F)   Valg av 1 delegert med vara til OBOS’ generalforsamling for 1 år

G)   Valg av 1 delegert med vara til styret i sameiet Oppsal Vaktmestersentral

 

Oslo, 5. mars 2007

 

 

 

            Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært:

 

 

 

Liv Kristoffersen trådte ut av styret i november 2006. Bjørg Bolstad (1. vara) har trådt inn i styret fra samme tidspunkt. Rita Eggen trådte ut i februar 2007 og ble erstattet av Egil kjelbrott (2. vara).

 

 

 

 

 

 

 

 

Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt.

Borettslaget har forenklet forretningsførerkontrakt.

 

Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

 

3.1         GENERELLE OPPLYSNINGER

 

Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjons­nummer 950266465, ligger i bydel 12 – Alna i Oslo og har adresse:

·         Haugerudveien 1 – 63

·         Larsbråtveien 1 – 263 og 2 – 38

Borettslaget består av 183 leiligheter (småhus i rekke). Tomten eies av borettslaget og har gårdsnr. 140 / 141, bruksnr. 51 / 126 / 128 (totalt 84793 m²). Husene ble oppført i perioden 1969 - 1971. Første inn­flytting skjedde i 1970.

 

Borettslaget tilstreber likestilling for å unngå forskjells­behandling på grunn av kjønn. Styret har i perioden 2006/07 bestått av 2 kvinner og 3 menn.

Borettslaget har ingen faste ansatte. Enkelte beboere utfører imidlertid oppdrag på timebasis etter konkrete behov.

Borettslaget forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad.

 

Sankthansfjellet Garasjelag er ansvarlig for garasjeanlegget, og er en juridisk enhet med separat økonomi ifht. borettslaget. Garasjene skal etter garasje­lagets vedtekter følge med boligen ved salg, og bør inkluderes ved bud på leilighet. Styreleder, nestleder og sekretær i borettslaget utgjør styret i garasjelaget.

Egil Kjelbrott, Larsbråtvn. 71 tlf. 22 32 25 43, kan kontaktes for praktiske spørsmål om garasjeanlegget (herunder nøkler).

 

 

3.2         STYRET - KONTAKTMULIGHETER OG INFORMASJON

 

Styret har kontor i Larsbråtveien 223 (kjellerinngang). Ønsker du å komme i kontakt med styret kan du legge en skriftlig henvendelse i styrets røde postkasse utenfor styrerommet, ev. sende e-post: styret@sankthansfjellet.no

Styret har egen hjemmeside på domenet: www.sankthansfjellet.no

Her kan du finne mye nyttig informasjon om boligene, utbygging, vedtekter/ husordensregler mv.

 

Saker som ønskes behandlet av styret skal fremmes skriftlig med mindre dette byr på praktiske vanskeligheter for den enkelte. Styret har innført som selvpålagt krav at beboerne har krav på tilbakemelding om hvordan henvendelsen til styret vil bli håndtert innen 14 dager, hvor ikke saken kan avklares før det. Grunnet omfattende arbeider med rehabilitering har styret i perioden 06/07 ikke alltid klart å imøtekomme denne garantien i saker som ikke haster.

Styremedlemmer vil også kunne nås per telefon.

 

Henvendelser om vaktmestertjenester og vedlikehold skal rettes til Oppsal Vaktmestersentral, jf. punkt 3.5 under. Henvendelser om felling av trær skal imidlertid rettes til styret/trefellingskommiteen. Se punkt 3.4.

3.3         RODEORDNINGEN

 

Borettslaget er inndelt i 10 roder, som har hver har sin rodekontakt. Rodekontaktene organiserer lokale dugnader, har tilgang til utstyrsboder etc. og er for øvrig lokale kontaktpunkter for styret. Det er laget skriftlige retningslinjer for ordningen som kan finnes på våre hjemmesider, og som er delt ut til rodekontaktene. Skrivet er tidligere delt ut til alle husstander, og kan fåes ved henvendelse til styret.

 

 

3.4         TREFELLINGSKOMITÉEN

 

Trefellingskomitéen er nedsatt av Styret i Sankthansfjellet borettslag for å vurdere saker som gjelder felling av trær, fjerning av busker og nyplanting. Komitéen består av tre medlemmer hvorav ett av medlemmene også er styremedlem.

Alle søknader om felling av trær skal rettes skriftlig til trefellingskomitéen. Søknaden skal undertegnes av alle berørte parter.

 

 

3.5         VAKTMESTERTJENESTE - OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL

 

Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Oppsal Vaktmester­sentral.

Av praktiske årsaker har man avtale med Vaktmesterkompaniet om brøyting/ strøing av “hovedveier” mv. i borettslaget.

 

 

 

 

Vaktmestersentralen vurderer (i samarbeid med styret i borettslaget) hvilke firmaer som totalt sett, vurdert over tid, mest kostnadseffektivt kan løse de vedlikeholds­oppgaver som ikke sentralen selv håndterer. I 2007/08 prioriteres vaktmestersentralen til rehabilitering av boder mv. Hasteoppdrag prioriteres som før.

 

Oppsal Vaktmestersentral eies av borettslaget i sameie med 11 andre borettslag. Resultatregnskap og balanse pr. 31. desember 2006 er inntatt bakerst i dette årsberetningsheftet. Årsberetning og regnskap kan fås ved henvendelse til forretningsfører (OBOS).

3.6         UTBYGGING AV BOLIGENE OG ANDRE ENDRINGER

 

Det ble i 2002 vedtatt en mindre vesentlig reguleringsendring som innebærer at leilighetene kan bygges ut etter forhåndsklarerte løsninger (med mindre de fra tidligere er maksimalt utbygd). Det må imidlertid fremmes søknad til Styret som skal godkjennes før søknad fremmes for og Plan- og bygningsetaten. Det er distribuert fullstendig materiale til alle husstander som viser utbyggings­muligheter på den enkelte bolig. Se vedtektene for nærmere opplysninger. Materialet er også lagt ut på borettslagets hjemmeside.

 

Generalforsamlingen vedtok i 2004 regler for påbygg og andre bygnings-messige tiltak. Reglene, samt søknadsskjema, kan lastes ned fra borettslagets hjemmeside, eller fåes ved å kontakte styret.

 

Det vil tilkomme et engangsbeløp for utbygging på fellesareal (utbygging andre steder enn i/over atrium), jf. vedtektene. De som skal bygge ut her, skal betale tomtepris til borettslaget for det arealet de tilegner seg ved sin utbygging. Gjeldende tomtepris er i følge takstrapport (2005) kr 650,- pr. m².

 

 

3.7         BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE)

 

Ny borettslagslov gir andelseier rett til framleie inntil 3 år. Styret skal godkjenne fremleietaker, jf. vedtektene punkt 4-2.

Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS, telefon 22 98 14 60. Det er pr. 1. januar 2007 registrert 2 bruksoverlatinger i borettslaget.

Styret mottar sjelden søknader om framleie, og det føres en liberal praksis.

 

 

3.8         BRANNSIKRINGSUTSTYR

 

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkings­utstyr i form av pulver-apparat eller husbrannslange. Det ble i 2002 montert husbrannslange i boligene, samt nye brannvarslere i begge etasjer. Det er borettslagets ansvar å anskaffe utstyret, mens det er andelseier som har ansvaret for å kontrollere at utstyret er i orden.

 

Beboer skal skifte batteri en gang i året. Brannvarslere skal testes regelmessig. Ved test av brannvarsler er det ikke tilstrekkelig å trykke på knapp på varsleren, men testes ved f. eks. røyk fra stearinlys. (Tips: la lyset brenne ca. 5 min., slukk, og la røyken treffe varsleren).

Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret.

 

 

3.9         GARANTI FOR FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE)

 

Borettslaget har avtale med OBOS om garanti for betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

3.10      RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID

Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeidet i borettslaget. Formålet er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger.

 

 

3.11      UTFØRT REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD

 

Ny taktekking på hus og boder                                    1991 – 1996

Jording av husrekker                                                    1994 – 1995

Beising av hus og boder                                              1994 – 1996

Varmekabler i gangveier                                              1995 – 1998

Terrasse- og bodtekking med tilhørende

arbeide (herunder råteskader hus / boder)               1996 – 2001

Omlegging av avløpsrør på utsatte steder                 1997 – 1999

Krypkjellerundersøkelse / soppkontroll                      1998 – 2001

Oppgradering av kabel-TV med bredbånd                2000

Maling av hus og boder                                                2000 – 2001

Skifte av utebelysning, ekstra stolper                        2000 – 2002

Skifte av innvendige stoppekraner i boligene,        

skifte / vedlikehold av utvendige felles stoppe-

kraner for husrekkene                                                  2002

Nye søppelanlegg (3 områder) /nye postkasser       2003 - 2004

Enøk-tiltak varmekabelanlegg (gangveier)               2003 - 2004     

Lekeområder/nærmiljøanlegg (2 områder)                2004

Beplantning fellesområder                                          2005 - 2006

 

Ut over løpende vedlikehold er det i 2006 oppført et bygg for løsning av vaktmesteroppgaver i Larsbråtveien. Lokalet vil medføre tidsbesparelse, bidra til bedre arbeidsvilkår for sentralens ansatte og generelt øke effektiviteten på vakt­mestertjenesten.

 

 

3.12      REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD

 

 

 

 

På beboermøtet etter generalforsamlingen blir det redegjort nærmere for status for rehabiliteringssaken, konsekvenser for felleskostnadene og planer for garasjene. Informasjon om rehabilitering fremgår også i utdelte rundskriv i løpet av 2006/2007 som også er lagt ut på borettslagets hjemmeside.

 

 

 

3.13      KABEL-TV / BREDBÅND

 

Canal Digital Kabel TV AS er leverandør av kabel-tv tjenester. Har du spørsmål til leveransen eller spørsmål om Internett eller Digital TV, kan du ringe tlf. 06090 mandag - fredag mellom kl.08:00 og 23:00 (lørdag - søndag mellom kl 10:00 og 18:00). Oppstår det feil på anlegget kan du ringe tlf. 06090 mandag - fredag mellom kl.08:00 og 23:00 (lørdag - søndag mellom kl 10:00 og 22:00) eller sende e-post til kabel-tv@canaldigital.no

For ytterligere informasjon vises det til www.canaldigital.no

 

Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv anlegget som å skru av dekselet på antenne-kontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget.

 

 

3.14      ANDELSEIERRABATTER FOR FASTTELEFONI

 

Borettslaget er tilsluttet den nye samarbeidsavtalen (gjelder til 31.12.2009) mellom Telenor og OBOS om rabattordning for beboere med telefon­abonnement i Telenor.

Bestilling av telefoni og internettjenester skjer på www.obos.no

 

Det gis rabatt på tellerskritt/trafikk fra fasttelefon. I tillegg er det fri bruk av fasttelefon hver lørdag (kun startpris på 59 øre pr. samtale uansett varighet).

Den enkelte beboer får også rabatt ved bestilling av:

 

Rabattavtalen er ikke til hinder for at den enkelte beboer kan velge annen tilbyder av teletjenester. Tips: Sjekk www.telepriser.no hvor du kan finne rimeligste tilbyder basert på ditt ringemønster (både mobil/fasttelefon).

NB: Rabatter du oppnår f. eks. via medlemskap i foreninger/borettslag mv. må du selv trekke fra ved beregningen.

 

3.15      ENØK UNDERSØKELSE V/ ECO PARTNER

 

Det ble i 2003 gjort analyser i borettslaget med støtte fra ENØK fondet for å kartlegge potensiale for strøm/energisparing for både enkeltboliger og felles­anlegg. Bl.a. er boliger analysert mht. isoleringsgrad.

Generelt: Energiforbruk for borettslaget under ett (inkludert fellesanlegg) lå i 2003 noe over normalt for gjeldende norsk standard (NS 3032), bl.a. grunnet et relativt høyt forbruk på fellesanleggene grunnet bruk av varmekabler. Her er det i 2004/05 gjort tiltak, se nedenfor. Ved ENØK-tiltak i boligene vil borettslaget kunne ligge under normtallet. Totalt sett bør borettslagets bygningsmasse anses som tilfredsstillende isolert. Isoleringsgraden vil imidlertid variere i forhold til bl.a. antall yttervegger for boligene, og ENØK er tatt nøye i betraktning i forbindelse med rehabiliteringssaken.

 

Følgende tiltak for enkeltboliger er vurdert i ENØK-undersøkelsen:

·    Bytte til sparedusj

·    Skifte tetningslister hvor disse er gamle og sprø

·    Skifte av dører/vinduer

·    Isolering av randsone i gulv.

·    Innblåsning av isolasjon i yttertak

·    Termostat/tidsstyring av varme (el. ovner).

Rapporten beskriver hva man med en gitt energipris (60 øre per KWH) kan spare for hvert enkelt tiltak, samt anslått kostnad. ENØK rapporten gir kriterier/nivå på ENØK støtte.

Sparedusj og skifte av tetningslister er alltid lønnsomme tiltak. Det vil være innsparingspotensiale for øvrige tiltak også, men disse vurderes ikke alene å være lønnsomme for å spare energi. Tiltakene kan imidlertid gjøres av f. eks. komfort- eller vedlikeholdshensyn (f. eks. vinduer/montering av tids­styring ved utskifting av ovner).

 

Yttertak anbefales isolert. Kulde kan også krype inn under gulvet i første etasje i randsonen mot yttervegg. Hvis beboerne synes husene er gulvkalde kan randsoneisolering være aktuelt. Tiltaket bør etter rapporten gjøres først og fremst med tanke på bokomforten. Energibesparelsen vil være liten.

 

Etterisolering anbefales vurdert ved behov for skifte av panel. Skifte av panel for å etterisolere er imidlertid ikke i seg selv lønnsomt.

Ved rehabilitering i 2007/08 vil endevegger og bakvegger hvor panel skal skiftes bli etterisolert med 5 cm tilleggsisolering og ny vindtetting. Øvrige vegger hvor panel skal skiftes vil få ny vindtetting som i seg selv gir god isolasjonseffekt (tilsvarer grovt regnet 5 cm tilleggsisolasjon). Ved rehabiliteringen vil randsone på tak bli tilleggsisolert med 7,5 cm tykke isolasjonsplater.

 

ENØK støtte kan påregnes for tiltakene som er nevnt. Det er den enkelte beboer som må bekoste og søke om støtte til tiltak innenfor områder som vedkommende har ansvar for. Borettslaget har søkt om ENØK støtte for etter­isolering av yttertak/vegger og fått innvilget inntil 1 million kr. Søknadsskjema for ENØK tiltak, kan fåes ved å kontakte styret, hentes ned fra www.enova.no

eller kan fåes ved å kontakte ENØK på telefon 73 19 04 30.

 

Varmepumpe/pelletskamin er ikke vurdert i undersøkelsen. Generelle opp­lysninger om dette kan fåes hos ENØK. Effekten av varmepumper har vært diskutert i pressen. Ole Bøckman (tidligere beboer) kan kontaktes på tlf 22 68 75 74 for nærmere informasjon om erfaringer med varmepumper.

 

 

På fellesområdene er tiltak for å styre bruk av varmekabler svært lønnsomme. Videre kan lysstyring av belysning på garasjeanlegg vurderes. Styret har testet ulike styringssystemer for varmekabler. Tidsur for utkopling av anlegget med jevne intervaller viste seg totalt sett best egnet, og dette er montert på resterende anlegg. Av praktisk-tekniske årsaker har styret valgt ikke å forfølge lysstyring av garasjeanlegg. Det er for øvrig montert sparepærer her. 

 

 

3.16      HMS - INTERNKONTROLL

 

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (HMS) i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997.

Forskriften gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, det vil si styret i boligselskapet, plikter å sørge for systematisk oppfølging av gjeldende krav fastsatt i:

·         lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr

·         brann- og eksplosjonsvernloven

·         forurensningsloven

 

Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med HMS å gjøre i egen regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives.

For å oppfylle kravet, må alle boligselskap minst ha internkontrollsystem for brann­vern, byggherreforskriften ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplass­utstyr, jevnlige vernerunder, egenkontroll av det elektriske anlegget i felles­områdene og i leilighetene. Den enkelte andelseier er ansvarlig for elektrisk anlegg inne i leiligheten fra og med hovedsikringene.

 

Styret må informere beboer/andelseier om deres plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Har boligselskapet ansatte må kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet oppfylles.

 

Følgende er gjort i vårt borettslag:

ü Informasjon fra Produkt- og Elektrisitetstilsynet om ansvar for elektrisk anlegg er distribuert til alle husstander.

ü Styret har anskaffet HMS-håndbok for boligselskap og jobber kontinuerlig med å tilpasse borettslagets rutiner til regelverket. Oppsal Vaktmestersentral er ansvarlig for HMS arbeid for sine ansatte som utfører arbeid i borettslaget.

ü Samtlige lekeplasser er vurdert årlig. Nye lekeplasser i tråd med kravene er opprettet to steder i 2004. Utstyr som ikke er forskriftsmessig er demontert. Et lekeapparat ved Lille–Larsbråtvei er avsperret, da det er avdekket feilmontering. Apparatet ventes klargjort våren 2007 av leverandøren.

ü Brannsluknings- og varslingsutstyr er montert i leilighetene i 2002/2003.

ü Elektrisk anlegg er kontrollert t.o.m. sikringsskap (termofotografering) i boligene og visuell inspeksjon av el.opplegget (januar/februar 2005).

 

HMS dokument som viser rutiner i borettslaget er lagt ut på borettslagets hjemmeside www.sankthansfjellet.no

 

 

3.17      PARKERINGSTJENESTE

               

Borettslaget har inngått avtale med Smart Security om parkeringsløsning siden november 2006. ”Skrekkveldet” med P 24 ble avsluttet høsten 2005.

 

Parkering utenfor oppmerkede felt er ikke tillatt annet enn for av/pålessing inntil 30 minutter. Gjester, herunder håndverkere skal bruke gjesteparkeringen og benytte tildelte parkeringstillatelser. Parkeringsreglene er formidlet til beboerne i rundskriv. Disse er lagt ut på www.sankthansfjellet.no eller kan fåes fra styret.

 

Eventuelle klager over gebyrer skal rettes til Smart Security. Send gjerne en kopi til styret.

Borettslagets eiendommer er forsikret i KLP Forsikring (Kommunal Lands­pensjons­kasse) med polisenr. 20023303. Forsikringen dekker bygninger, felles­areal og boliger, med veggfast utstyr, jfr. husleiekontraktens definisjon. Den dekker også bygningsmessige tilleggs­innretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Andelseierne må selv tegne innboforsikring som dekker innbo og løsøre (dvs. utstyr/innredning man tar med seg ved flytting).

Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge hva som er årsak til skaden. Meld fra om skaden til Oppsal Vaktmestersentral (ikke OBOS) på telefon 22 76 28 80, faks 22 76 28 81 eller e-post: kontor@oppsalvaktmestersentral.no (se punkt 3.5).

Borettslaget skiftet forsikringsselskap til KLP for fire år siden etter tilbuds­konkurranse, og sparte ca. kr 100 000,- p.a. første året. Styret har sjekket markedet i ettertid, senest i februar/mars 2007. Be­sparelsen er fortsatt stor i forhold til nest rimeligste selskap.

Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, er egenandel for tiden kr 5 000,-. Borettslaget dekker egenandel i de tilfeller hvor borettslaget har vedlikeholds­ansvaret. Beboer må etter gjeldende praksis dekke egenandel for skader som har er skjedd på områder hvor beboer har vedlikeholdsansvar etter husleie­kontrakt og vedtekter, f. eks. ved feil på elektriske apparater og installa­sjoner inne i leilighet mv., og uansett hvis vedkommende har opptrådt uaktsomt.

 

 

 

Det ble i løpet av 2006 solgt 10 leiligheter i borettslaget. Prisene varierer med beliggenhet og utbyggingsgrad. Høyeste salgssum var kr 2 550 000,- mens laveste var kr 2 000 000,-. Gjennomsnittspris var ca. kr 2 290 000,-. I skrivende stund er det i 2007 solgt 2 boliger for hhv. kr 2 650 000,- og kr 2 500 000,-

 

For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, må gi skriftlig melding til OBOS til en for formålet oppgitt adresse, e-postadresse forkjøp@obos.no eller telefaksnummer 22 86 55 46. Ta kontakt med OBOS for å få oppgitt eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virke­dager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten.

Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig.

 

6.1         GENERELT

 

 

I perioden har styret viet det meste av sitt arbeid til rehabiliteringssaken. Styret har videreført arbeidet med å oppgradere grøntområder. Et par områder i Larsbråtveien gjenstår. Arbeidsbygg for vaktmestersentralen er ført opp i 2006 i Larsbråtveien. Videre har arbeidet med å felle trær som har ”tatt overhånd” vært prioritert i perioden.

 

Styret fulgte i 2006 opp tradisjonen med å invitere til en busstur for i hovedsak pensjonister til Sverige, med overfart til Strømstad fra Sandefjord. Det var med 44 personer på turen, som var meget vellykket. Det avtroppende styret opp­fordrer det nye styret til å videreføre tradisjonen i 2007.

 

 

6.2         UTFØRT VEDLIKEHOLD MV. 2006 / 2007

Oppsal Vaktmestersentral har etter fastsatt instruks gjennomført det vesent-ligste av løpende snekkeroppdrag i borettslaget som ikke er relatert til rehabilitering av boligene, inkludert utbedring av lekkasjeskader som erfarings­vis kan oppstå fra tak/terrasser. Sentralen vurderer i samarbeid med styret hvilke firmaer som totalt sett, vurdert over tid, mest kostnadseffektivt bør løse løpende vedlikeholdsoppgaver i borettslaget som ikke sentralen selv håndterer.

 

 

6.3         PLANLAGTE VEDLIKEHOLDSARBEIDER OG ANDRE TILTAK I 2007/2008

 

Større vedlikehold omhandlet i punkt 3.12, er under iverksetting. Det sittende og tidligere styrer har prioritert å gjennomføre andre hensiktsmessige eller nødvendige tiltak i forkant av rehabiliteringsoppstart slik at det kan prioriteres å følge denne svært viktige prosessen nøye opp.

 

Parkeringsløsninger er et tema styret har jobbet mye med i inneværende periode, og som vi ser behov for å jobbe videre med fremover. Som informert tidligere ønsker det sittende styret å utvide parkeringsområdene der det er mulig og hensiktsmessig eller å gjøre dem bedre egnet for parkering. Gjesteparkeringen i Larsbråtveien bør asfalteres og merkes opp. Området er utvidet en del i forbindelse med oppføring av vaktmesterbygget. Plassene foran dette skal ellers kunne benyttes på kveldstid/i helger og det vil bli tilrettelagt for dette.

Videre ønsker styret så vidt mulig å etablere muligheter for parkering ved utvidelse av gjesteparkeringen nederst i Haugerudveien, samt å etablere plasser for tilhengere/motorsykler i tilknytning til garasjeanlegg eller andre egnede steder.

 

 

Den nye borettslagsloven, som trådte i kraft 15.08.2005, har ikke regler om regnskap for borettslag. Regnskapsreglene følger nå av regnskapsloven. Endringene medfører blant annet at forretningsfører ikke lenger skal signere på regnskapet sammen med styret.

 

Et annet ledd i endringene er regnskapspresentasjonen vil bli forandret. Finans­departementet fastsatte i juni 2005 en ny forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag, gjeldende med virkning fra senest 1. januar 2006. Samtidig ble den tidligere forskriften av 24.01.1989 nr. 59 om årsoppgjør for boligbyggelag og borettslag opphevet. Borettslagets årsregnskap for 2006 er satt opp etter de nye forskriftene. Endringene som dette medfører, er nærmere beskrevet under note 1 i årsregnskapet.

Årets resultat på kr 784 338,- som fremkommer i resultatregnskapet, foreslås overført til balansen under konto for opptjent egenkapital.

 

 

Borettslagets disponible midler per 31.12.2006 utgjør kr 1 129 179,-.

 

Forutsetning om fortsatt drift er tilstede og årsregnskapet for 2006 er satt opp under denne forutsetning.

 

 

 

Inntektene var i 2006 kr 5 993 220,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter.

 

 

 

Kostnadene var i 2006 totalt kr 5 245 538,-. Dette er ca kr 500 000,- høyere enn budsjettert og skyldes at postene drift og vedlikehold, samt andre honorarer ble høyere enn hva styret antok da budsjettet for 2006 ble laget. Store deler av disse kostnadene relaterer seg til rehabiliteringen.

 

For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etter­følgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet).

 

Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er for øvrig ikke kjent med hendelser etter 31.12.2006 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

 

Borettslaget har inngått avtale om f@kturabehandling. Dette innebærer at styret får tilgang til boligselskapets fakturaer på e-post og internett. Ordningen er tidsbesparende, enkel og rimelig. Løsningen sikrer effektuering av borettslagets fakturaer på en sikkerhetsmessig korrekt måte. Styret vil til enhver tid kunne hente fram tidligere betalte fakturaer.

 

 

    

Vann og avløpsavgiften øker med 5 %, renovasjonavgiften øker med 5 %, mens feieravgiften øker med 5,5 %.

Se www.kemnerkontoret.oslo.kommune.no/kommunale_avgifter for ytterligere informasjon om de kommunale avgiftene i Oslo.

 

 

Borettslaget har annuitetslån i OBOS til en flytende rentesats 3,95 % pr. 1. januar 2007. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo på borettslagets lån henvises det til note 15 i regnskapet.

 

 

 

Renter på driftskonto i OBOS var 0,95 % pr. 01.01.2007.

Renter på sparekonto i OBOS var 3,40 % pr. 01.01.2007.

 

 

 

Forretningsførerhonoraret for 2007 øker med 5 % til kr 103 684,-.

 

 

 

Medlemskontingenten til OBOS er kr 200,- for 2007.

 

 

 

Bygningsforsikringen generelt øker fra 2006 til 2007 med ca. 6,9 %. Dette skyldes at indeksen som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester har økt tilsvarende. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i boligselskapets egen skadesituasjon.

 

Ut over dette foretar forsikrings­selskapene individuell prisjustering med bakgrunn i boligselskapets egen skadesituasjon. Forsikringspremien for vårt borettslag gikk opp med ca. 6 % til kr 365 030,-.

Revisjonshonoraret øker tilsvarende konsumprisindeksen.

 

 

 

 

OBOS besluttet å avvikle avtaleforholdet med Hafslund Strøm AS fra 30. september 2005. Det er inngått ny avtale med Energipartner AS og LOS (Agder Energi AS) fra 1. oktober 2005. Energipartner AS vil stå for rådgivning og kraftforvaltning og LOS vil stå for kraftleveranser og fakturaadministrasjon. Bakgrunnen for at det ble valgt en ny avtalepartner var blant annet prisnivå og kvalitet på administrative løsninger.

 

Avtalen med Energipartner AS og LOS gir blant annet følgende fordeler:

·         Et av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre pr kWh. 

·         OBOS’ forvaltningskunder sikres lave og forutsigbare strømpriser. 

·         Profesjonell forvaltning av strømporteføljen fra Energipartner AS.

·         Energipartner har satt seg en svært ambisiøs målsetting - intensjonen er å oppnå priser som ligger minst 10 % under systempris på Nordpool (spot­pris). Bransjen forventer generelt høyere strømpriser de kommende årene blant annet som følge av CO2-kvoter som er nokså kostbare.

·         Borettslagene får tilgang til sine anlegg på www.styrerommet.net bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. 

·         Jevnlig rapportering til OBOS som rapporterer videre til borettslagene.

·         Strømprisen vil avhenge av strømmarkedet og hva Energipartner oppnår på forvaltningen.

 

OBOS har også inngått avtale med Elkem AS og Tinfos AS om kjøp av rimelig overskuddsstrøm. Avtalene gir rabatter på 0,65 øre pr kwh i tillegg til det OBOS ellers oppnår. Avtalene har varierende lengde og utløper 2007/2008.

 

Borettslaget har avgitt fullmakt til OBOS og er med i ovennevnte avtale.

 

Styret har satt opp en oversikt over beregnede inntekter og kostnader i 2007. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på - kr 32 425 000,- før finans­inntekter/kostnader, og et forventet årsresultat på - kr 32 439 000,-.

 

Styret legger opp til at rehabiliteringstillegget øker med kr 150,- fra 1. juli 2007. Det må forventes ytterligere tillegg fra 1. januar 2008 som besluttes senere basert på renteutvikling og sikrere anslag for påløpte kostnader i prosjektet. Det vil bli tatt opp lån i forbindelse med rehabilitering som ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 28.06.2006.

Ordinære felleskostnader utenom rehabiliteringstillegget vil holdes uendret også i 2007.

 

I posten drift og vedlikehold er det beregnet midler til ordinært vedlikehold av bygninger og eiendom, samt vedlikehold av boder. I posten rehabilitering er det avsatt midler til rehabilitering av fasader. (Se for øvrig punkt 3.12)

 

For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2007 som foreligger, og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen.

 

 

Borettslaget er medeier i sameiet Oppsal Vaktmestersentral. Som en orientering er resultatregnskap og balanse pr. 31.12.2006 inntatt bakerst i dette årsberetningsheftet. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap.

 

Oslo, 5. mars 2007

I styret for St Hansfjellet Borettslag

 

 

 

 

 

 

 

Vi har revidert årsregnskapet for St Hansfjellet Borettslag for regnskapsåret 2006, som viser et overskudd på kr 784 338. Vi har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsatt drift. Årsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, oppstilling over disponible midler og noteopplysninger. Regnskapslovens regler, forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag og norsk god regnskapsskikk er anvendt ved utarbeidelsen av regnskapet. Årsregnskapet og årsberetningen er avgitt av borettslagets styre. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens krav.

 

Vi har utført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder revisjonsstandarder vedtatt av Den norske Revisorforening. Revisjonsstandardene krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonsskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av borettslagets formuesforvaltning og regnskaps- og intern kontroll-systemer. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse.

Vi mener at

·     årsregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av borettslagets økonomiske stilling 31. desember 2006 og av resultatet i regnskapsåret i overensstemmelse med norsk god regnskapsskikk

·     ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger i samsvar med norsk lov og god bokføringsskikk

·     opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og om forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter.

 

 

Cato Grønnern /s/

Statsautorisert revisor