Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretnings-fører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.

 

En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.

 

 

 

 

A)   Valg av møteleder

B)   Opptak av navnefortegnelse

C)   Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen

D)   Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn

 

A)   Årsberetning og regnskap for 2007

B)   Disponering av årets resultat

 

A)   Styret

B)   Revisor

C)   Godtgjørelse til valgkomiteen

 

A)   Forslag fra styret om endring av vedtektene

B)   Forslag fra styret om utvidet låneramme på byggelån

Forslagene er tatt inn bakerst i heftet

 

A)   Valg av styreleder for 1 år

B)   Valg av 1 styremedlem for 2 år

C)   Valg av 1 styremedlem for 1 år

D)   Valg av minst 2 varamedlemmer for 1 år

E)   Valg av valgkomité for 1 år

F)   Valg av 1 delegert med vara til OBOS’ generalforsamling for 1 år

G)   Valg av 1 delegert med vara til styret i Oppsal Vaktmestersentral

 

Oslo, 28.02.2008

 

 

 

 

            Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært:

 

STYRET

 

Leder                 Anders Martin Pilgaard                Larsbråtvn 157

Nestleder          Henriette Stabell                           Larsbråtvn 27

Styremedlem    Stein Larsen                                  Larsbråtvn 14

Styremedlem    Gerd Marit Eng                              Larsbråtvn 255

Styremedlem    Alice Seehuus                              Larsbråtvn 211

 

VARAMEDLEMMER TIL STYRET

 

1. vara               Astrid Braarud                               Haugerudvn 33

2. vara               Egil Kjellbrott                                  Larsbråtveien 71

3. vara               Sahib Singh Devgun                   Haugerudvn 37

4. vara               Mai-Britt Andersen                        Larsbråtvn 69

 

VALGKOMITEEN  

 

                           Morten Aaserud                            Larsbråtvn 181

                           Rune Finnevolden                       Haugerudvn 15

                           Tom Are Johansen                       Haugerudvn 5

 

DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS

 

Delegert            Anders Martin Pilgaard                Larsbråtvn 157

Varadelegert    Henriette Stabell                           Larsbråtvn 27

 

DELEGERT TIL STYRET I OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL

 

Styremedlem    Anders Martin Pilgaard                Larsbråtvn 157

Vara                   Henriette Stabell                           Larsbråtvn 27

 

 

 

Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt.

Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt.

 

Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

 

3.1         GENERELLE OPPLYSNINGER

 

Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjons­nummer 950266465, ligger i bydel 12 – Alna i Oslo og har adresse:

·         Haugerudveien 1 – 63

·         Larsbråtveien 1 – 263 og 2 – 38

Borettslaget består av 183 leiligheter (småhus i rekke). Tomten eies av bo­rettslaget og har gårdsnr. 140 / 141, bruksnr. 51 / 126 / 128 (totalt 84793 m²). Husene ble oppført i perioden 1969 - 1971. Første inn­flytting skjedde i 1970.

 

Borettslaget tilstreber likestilling for å unngå forskjells­behandling på grunn av kjønn. Styret har i perioden 2007/08 bestått av 3 kvinner og 2 menn.

Borettslaget har ingen faste ansatte. Enkelte beboere utfører imidlertid oppdrag på timebasis etter konkrete behov.

Borettslaget forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad.

 

Sankthansfjellet Garasjelag er ansvarlig for garasjeanlegget, og er en juridisk enhet med separat økonomi ifht. borettslaget. Garasjene skal etter garasje­lagets vedtekter følge med boligen ved salg, og bør inkluderes ved bud på leilighet. Styreleder, nestleder og sekretær i borettslaget utgjør styret i garasjelaget.

Egil Kjelbrott, Larsbråtvn. 71 tlf. 22 32 25 43, kan kontaktes for praktiske spørsmål om garasjeanlegget (herunder nøkler).

 

 

3.2         STYRET - KONTAKTMULIGHETER OG INFORMASJON

 

Styret har kontor i Larsbråtveien 223 (kjellerinngang). Ønsker du å komme i kontakt med styret kan du legge en skriftlig henvendelse i styrets røde postkasse utenfor styrerommet, ev. sende e-post: styret@sankthansfjellet.no

Styret har egen hjemmeside på domenet: www.sankthansfjellet.no

Her kan du finne mye nyttig informasjon om boligene, utbygging, vedtekter/ husordensregler mv.

 

Saker som ønskes behandlet av styret skal fremmes skriftlig med mindre dette byr på praktiske vanskeligheter for den enkelte. Styret har innført som selv­pålagt krav at beboerne har krav på tilbakemelding om hvordan henvendelsen til styret vil bli håndtert innen 14 dager, hvor ikke saken kan avklares før det. Grunnet omfattende arbeider med rehabilitering har styret heller ikke i styre­perioden 07/08 alltid klart å imøtekomme denne garantien i saker som ikke haster.

Styremedlemmer vil også kunne nås per telefon. Kontakttelefonnummer er også lagt ut på hjemmesiden.

 

Henvendelser om vaktmestertjenester og vedlikehold skal rettes til Oppsal Vaktmestersentral, jf. punkt 3.5 under. Henvendelser om felling av trær skal imidlertid rettes til styret/trefellingskommiteen. Se punkt 3.4.

3.3         RODEORDNINGEN

 

Borettslaget er inndelt i 10 roder, som har hver har sin rodekontakt. Rodekontaktene organiserer lokale dugnader, har tilgang til utstyrsboder etc. og er for øvrig lokale kontaktpunkter for styret. Det er laget skriftlige retningslinjer for ordningen som kan finnes på våre hjemmesider, og som er delt ut til rodekontaktene. Skrivet er delt ut til alle husstander i 2007, og kan fåes ved henvendelse til styret.

 

 

3.4         TREFELLINGSKOMITÉEN

 

Trefellingskomitéen er nedsatt av Styret i Sankthansfjellet borettslag for å vurdere saker som gjelder felling av trær, fjerning av busker og nyplanting. Komitéen består av tre medlemmer hvorav ett av medlemmene også er styre­medlem.

Alle søknader om felling av trær skal rettes skriftlig til trefellingskomitéen. Søknaden skal undertegnes av alle berørte parter.

 

 

3.5         VAKTMESTERTJENESTE - OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL

 

Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Oppsal Vaktmester­sentral.

Av praktiske årsaker har man avtale med Vaktmesterkompaniet om brøyting/ strøing av “hovedveier” mv. i borettslaget.

 

 

 

 

Vaktmestersentralen vurderer (i samarbeid med styret i borettslaget) hvilke firmaer som totalt sett, vurdert over tid, mest kostnadseffektivt kan løse de vedlikeholds­oppgaver som ikke sentralen selv håndterer. I 2007/08 prioriteres vaktmestersentralen til rehabilitering av boder mv. Hasteoppdrag prioriteres som før.

 

Oppsal Vaktmestersentral eies av borettslaget i sameie med 11 andre borettslag. Resultatregnskap og balanse pr. 31. desember 2007 er inntatt bakerst i dette årsberetningsheftet. Årsberetning og regnskap kan fås ved henvendelse til forretningsfører (OBOS).

3.6         UTBYGGING AV BOLIGENE OG ANDRE ENDRINGER

 

Det ble i 2002 vedtatt en mindre vesentlig reguleringsendring som innebærer at leilighetene kan bygges ut etter forhåndsklarerte løsninger (med mindre de fra tidligere er maksimalt utbygd). Det må imidlertid fremmes søknad til Styret som skal godkjennes før søknad fremmes for og Plan- og bygningsetaten. Det er distribuert fullstendig materiale til alle husstander som viser utbyggings­muligheter på den enkelte bolig. Se vedtektene for nærmere opplysninger. Materialet er også lagt ut på borettslagets hjemmeside.

 

Generalforsamlingen vedtok i 2004 regler for påbygg og andre bygnings­messige tiltak. Reglene, samt søknadsskjema, kan lastes ned fra borettslagets hjemmeside, eller fåes ved å kontakte styret.

 

Det vil tilkomme et engangsbeløp for utbygging på fellesareal (utbygging andre steder enn i/over atrium), jf. vedtektene. De som skal bygge ut her, skal betale tomtepris til borettslaget for det arealet de tilegner seg ved sin utbygging. Gjeldende tomtepris er i følge takstrapport (2005) kr 650,- pr. m².

 

 

3.7         BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE)

 

Ny borettslagslov gir andelseier rett til bruksoverlating (framleie) inntil 3 år. Styret skal godkjenne fremleietaker, jf. vedtektene punkt 4-2.

Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS, telefon 22 98 14 60. Det er pr. 1. januar 2008 registrert 1 bruksoverlating i borettslaget.

Styret mottar sjelden søknader om framleie, og det føres en liberal praksis.

 

 

3.8         BRANNSIKRINGSUTSTYR

 

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkings­utstyr i form av pulver-apparat eller husbrannslange.

Det ble i 2002 montert husbrannslange i boligene, samt nye brannvarslere i begge etasjer. Det er borettslagets ansvar å anskaffe utstyret, mens det er andelseier som har ansvaret for å kontrollere at utstyret er i orden.

 

Beboer skal skifte batteri en gang i året. Brannvarslere skal testes regelmessig. Ved test av brannvarsler er det ikke tilstrekkelig å trykke på knapp på varsleren, men testes ved f. eks. røyk fra stearinlys. (Tips: la lyset brenne ca. 5 min., slukk, og la røyken treffe varsleren).

Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret.

 

 

3.9         GARANTI FOR FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE)

 

Borettslaget har avtale med OBOS om garanti for betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

 

3.10      RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID

Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeidet i borettslaget. Formålet er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger.

 

 

3.11      UTFØRT REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD

 

Ny taktekking på hus og boder                                    1991 – 1996

Varmekabler i gangveier                                              1995 – 1998

Terrasse- og bodtekking med tilhørende

arbeide (herunder råteskader hus / boder)               1996 – 2001

Omlegging av avløpsrør på utsatte steder                 1997 – 1999

Krypkjellerundersøkelse / soppkontroll                      1998 – 2001

Oppgradering av kabel-TV med bredbånd                2000

Skifte av utebelysning, ekstra stolper                        2000 – 2002

Skifte av innvendige stoppekraner i boligene,        

skifte / vedlikehold av utvendige felles stoppe-

kraner for husrekkene                                                  2002

Nye søppelanlegg (3 områder) /nye postkasser       2003 - 2004

Enøk-tiltak varmekabelanlegg (gangveier)               2003 - 2004     

Lekeområder/nærmiljøanlegg (2 områder)                2004

Beplantning fellesområder                                          2005 – 2006

Fasaderehabilitering, terrassetekking                        2007 - pågående

 

Ut over løpende vedlikehold er det i 2006 oppført et bygg i Larsbråtveien for løsning av vaktmesteroppgaver. Bygget ble fullt ferdigstilt i 2007. Lokalet bedrer arbeidsvilkår og øker effektiviteten på vaktmestertjenesten. Bygget har vist seg svært nyttig ved pågående rehabilitering.

 

 

3.12      REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD

 

 

 

 

 

 

 

Styret i garasjelaget legger opp til at garasjene males på dugnad i løpet av 2008. Det avvikles årsmøte i garasjelaget umiddelbart før generalforsamling i bo­rettslaget hvor mer informasjon gis. På beboermøtet etter general­forsamlingen blir det redegjort nærmere for status for rehabiliterings­saken og konsekvenser for felleskostnadene.

 

 

3.13      KABEL-TV / BREDBÅND

 

Canal Digital er leverandør av tv- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål vedrørende ditt kabel-TV-abonnement, digital-TV eller bredbånd, kan du ringe tlf 06090. Åpningstider hos kundeservice er mandag til fredag 08:00 - 23:00, lørdager 10:00 - 18:00. Søndager er det stengt. Oppstår feil på kabelanlegget, kan dette rapporteres på telefon 06090 alle dager mellom 10:00 og 22:00.

For ytterligere informasjon vises det til www.canaldigital.no

 

Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv-anlegget som å skru av dekselet på antenne-kontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake øde­leggelser i kabel-tv anlegget.

 

 

 

3.14      ANDELSEIERRABATTER FOR FASTTELEFONI

 

Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS, som gjelder til 31.12.2009 og som gir beboere med telefonabonnement i Telenor betydelige rabatter. Bestilling av telefoni og internettjenester gjøres på www.obos.no eller ved å sende en SMS til 2080 med kodeord OBOS.

 

·         Den enkelte beboer får også fri etablering av Online ADSL og fra 5 til 15 % rabatt på månedsprisen, avhengig av type abonnement. (Gjelder ikke Online ADSL Mini).

 

Rabattavtalen er ikke til hinder for at den enkelte beboer kan velge annen tilbyder av teletjenester. Tips: Sjekk www.telepriser.no hvor du kan finne rimeligste tilbyder basert på ditt ringemønster (både mobil/fasttelefon).

NB: Rabatter du oppnår f. eks. via medlemskap i foreninger/borettslag mv. må du selv trekke fra ved bere1gningen.

3.15      ENØK 

 

Det ble i 2003 gjort analyser i borettslaget med støtte fra ENØK fondet for å kartlegge potensiale for strøm/energisparing for både enkeltboliger og felles­anlegg. Bl.a. er boliger analysert mht. isoleringsgrad.

Generelt: Energiforbruk for borettslaget under ett (inkludert fellesanlegg) lå i 2003 noe over normalt for gjeldende norsk standard (NS 3032), bl.a. grunnet et relativt høyt forbruk på fellesanleggene grunnet bruk av varmekabler. Her er det i 2004/05 gjort tiltak, se nedenfor. Ved ENØK-tiltak i boligene vil borettslaget kunne ligge under normtallet. Isoleringsgraden vil imidlertid variere i forhold til bl.a. antall yttervegger for boligene. ENØK er tatt nøye i betraktning ifb. med rehabiliteringssaken og styret legger til grunn at vi etter rehabiliteringen generelt vil ligge under normtallet. ENØK-rapporten fra 2003 anbefaler isolasjon i tak og vegger dersom panel skiftes. Skifte av panel for å etterisolere er imidlertid ikke i seg selv lønnsomt. Borettslaget har søkt om ENØK støtte for etter­isolering av yttertak/vegger og fått innvilget inntil 1 million kr.

 

Følgende tiltak for enkeltboliger er vurdert i ENØK-undersøkelsen:

·    Bytte til sparedusj

·    Skifte tetningslister hvor disse er gamle og sprø

·    Skifte av dører/vinduer

·    Isolering av randsone i gulv

·    Innblåsning av isolasjon i yttertak

·    Termostat/tidsstyring av varme (el. ovner)

 

Sparedusj og skifte av tetningslister er alltid lønnsomme tiltak. Det vil være innsparingspotensiale for øvrige tiltak også, men disse vurderes ikke alene å være lønnsomme for å spare energi. Tiltakene kan imidlertid gjøres av f. eks. komfort- eller vedlikeholdshensyn (f. eks. vinduer/montering av tids­styring ved utskifting av ovner).

 

Søknadsskjema for ENØK tiltak, kan fåes ved å kontakte styret, hentes ned fra www.enova.no eller kan fåes ved å kontakte ENØK på telefon 73 19 04 30 eller gratis grønt nummer 800 49 003 for nærmere informasjon.

 

Varmepumpe/pelletskamin er ikke vurdert i undersøkelsen. Generelle opp­lysninger om dette kan fåes hos ENØK. Effekten av varmepumper har vært diskutert i pressen. Ole Bøckman (tidligere beboer) kan kontaktes på tlf 22 68 75 74 for nærmere informasjon om erfaringer med varmepumper.

 

 

På fellesområdene er tiltak for å styre bruk av varmekabler svært lønnsomme. Videre kan lysstyring av belysning på garasjeanlegg vurderes. Styret har testet ulike styringssystemer for varmekabler. Tidsur for utkopling av anlegget med jevne intervaller viste seg totalt sett best egnet, og dette er montert på resterende anlegg. Det er montert sparepærer på garasjeanleggene. 

3.16      HMS - INTERNKONTROLL

 

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, det vil si styret i boligselskapet, plikter å sørge for systematisk oppfølging av gjeldende krav fastsatt i:

·         lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr

·         brann- og eksplosjonsvernloven

·         forurensningsloven

 

Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, ut­føre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i egen regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives.

 

For å oppfylle kravet, må alle boligselskap minst ha internkontrollsystem for brannvern, byggherreforskriften ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplassutstyr, jevnlige vernerunder, egenkontroll av det elektriske anlegget i fellesområdene og i leilighetene. Den enkelte andelseier er ansvarlig for elektrisk anlegg inne i leiligheten fra og med hovedsikringene.

 

Styret må informere beboer/andelseierne om deres plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Har boligselskapet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet.

 

Følgende er gjort i vårt borettslag:

ü Informasjon fra Produkt- og Elektrisitetstilsynet om ansvar for elektrisk anlegg er distribuert til alle husstander.

ü Styret har anskaffet HMS-håndbok for boligselskap og jobber kontinuerlig med å tilpasse borettslagets rutiner til regelverket. Oppsal Vaktmester-sentral er ansvarlig for HMS arbeid for sine ansatte som utfører arbeid i borettslaget.

ü Samtlige lekeplasser er vurdert årlig. Nye lekeplasser i tråd med kravene er opprettet to steder i 2004. Utstyr som ikke er forskriftsmessig er demontert. Et apparat i Lille –Larsbråtvei ble avsperret da det er avdekket feilmontering. Apparatet ble utbedret våren 2007 av leverandøren.

ü Brannsluknings- og varslingsutstyr er montert i leilighetene i 2002/2003.

ü Elektrisk anlegg er kontrollert t.o.m. sikringsskap (termofotografering) i boligene og visuell inspeksjon av el. opplegget (januar/februar 2005).

ü Styret har ivaretatt HMS ved pågående rehabilitering 2007/08 gjennom avtale med A.L. Høyer om at sistnevnte ivaretar ansvaret på vegne av borettslaget. Borettslaget påser at ansvaret følges opp. Det har ikke vært skader så langt i pågående rehabilitering og det er ikke avdekket alvorlig svikt i rutiner hos EUC.

 

HMS dokument som viser rutiner i borettslaget er lagt ut på borettslagets hjemmeside www.sankthansfjellet.no

3.17      PARKERINGSTJENESTE

               

Borettslaget har avtale med Smart Security om parkeringsløsning siden november 2006.

 

Parkering utenfor oppmerkede felt er ikke tillatt annet enn for av/pålessing inntil 30 minutter. Gjester, herunder håndverkere skal bruke gjesteparkeringen og benytte tildelte parkeringstillatelser. Parkeringsreglene er formidlet til beboerne i rundskriv. Disse er lagt ut på www.sankthansfjellet.no eller kan fåes fra styret.

 

Styret minner om at beboere må fylle ut oblater og gjesteparkeringskort på korrekt måte. Objektnummer 422 skal påføres på oblat. Beboere kan ikke stå på gjesteparkeringsplassene med gjesteparkeringskort.

Nye beboere skal henvende seg til styret for å få utdelt oblat/parkeringskort. Det gis et oblat til hver husstand (og to gjesteparkeringskort). Det deles ut nytt oblat kun ved skifte av bil, frontrute e.l. Gjesteparkeringskort kan fåes flere av fra styret etter behov.

 

Eventuelle klager over gebyrer skal rettes til Smart Security. Send gjerne en kopi til styret.

 

 

 

Borettslagets eiendommer er forsikret i KLP Forsikring (Kommunal Lands­pensjons­kasse) med polisenr. 20023303. Forsikringen dekker bygninger, felles­areal og boliger, med veggfast utstyr, jfr. husleiekontraktens definisjon. Den dekker også bygningsmessige tilleggs­innretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Andelseierne må selv tegne innboforsikring som dekker innbo og løsøre (dvs. utstyr/innredning man tar med seg ved flytting).

Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge hva som er årsak til skaden. Meld fra om skaden til Oppsal Vaktmestersentral (ikke OBOS) på telefon 22 76 28 80, faks 22 76 28 81 eller e-post: kontor@oppsalvaktmestersentral.no (se punkt 3.5).

Borettslaget skiftet forsikringsselskap til KLP for fem år siden etter tilbuds­konkurranse, og sparte ca. kr 100 000,- p.a. første året. Styret har sjekket markedet i ettertid, senest i 2007. Be­sparelsen er fortsatt stor i forhold til nest rimeligste selskap.

Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, er egenandel for tiden kr 5 000,-. Borettslaget dekker egenandel i de tilfeller hvor borettslaget har vedlikeholds­ansvaret.

Beboer må etter gjeldende praksis dekke egenandel for skader som har er skjedd på områder hvor beboer har vedlikeholdsansvar etter husleie­kontrakt og vedtekter, f. eks. ved feil på elektriske apparater og installa­sjoner inne i leilighet mv., og uansett hvis vedkommende har opptrådt uaktsomt.

 

Det ble i løpet av 2007 solgt 8 leiligheter i borettslaget. Prisene varierer med beliggenhet og utbyggingsgrad. Høyeste salgssum var kr 2 800 000,- mens laveste var kr 2 500 000,-. Gjennomsnittsprisen var ca. kr 2 625 000,-.

 

For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av for­kjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no

Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøps­retten, blir normalt botiden avgjørende.

 

6.1         GENERELT

 

Siden Ordinær Generalforsamling 2007, har Styret avholdt 10 styremøter. Det er også gjennomført en rekke møter med konsulenter, arkitekt og entreprenør i anledning forhandlinger av kontrakter, byggemøter med entreprenør og bygge­herreombud mv. I perioden har styret viet tilnærmet all sin tid til rehabiliterings­saken for å sikre at denne ivaretas best mulig.

 

Styret er også i oppstartsfase med å se på parkeringsløsninger, jf. punkt 6.3. Videre ønsker styret å videreutvikle borettslagets hjemmeside. En ny forbedret versjon er bestilt fra OBOS.

 

Styret fulgte opp tradisjonen med å invitere til en busstur for pensjonister til Sverige tidlig høst 2007, med overfart til Strømstad fra Sandefjord. Det var med 44 personer på turen, som var meget vellykket. Det sittende styret oppfordrer det nye styret til å videreføre tradisjonen i 2008.

 

 

6.2         UTFØRT VEDLIKEHOLD MV. 2007 / 2008

Oppsal Vaktmestersentral har etter fastsatt instruks gjennomført det vesentligste av løpende snekkeroppdrag i borettslaget som ikke er relatert til rehabilitering av boligene, inkludert utbedring av lekkasjeskader som erfarings­vis kan oppstå fra tak/terrasser. Sentralen vurderer i samarbeid med styret hvilke firmaer som totalt sett, vurdert over tid, mest kostnadseffektivt bør løse løpende vedlikeholdsoppgaver i borettslaget som ikke sentralen selv håndterer.

6.3         PLANLAGTE VEDLIKEHOLDSARBEIDER OG ANDRE TILTAK I 2008/2009

 

Større vedlikehold omhandlet i punkt 3.12 pågår. Det sittende og tidligere styrer har prioritert å gjennomføre andre hensiktsmessige eller nødvendige tiltak i forkant av rehabiliteringsoppstart slik at det kan prioriteres å følge denne svært viktige prosessen nøye opp. Rehabiliteringen av husene v/ EUC planlegges ferdig­stilt i oktober 2008. Rehabilitering av boder/skillevegger v/OVS antas i skrivende stund først å være ferdigstilt i første halvår 2009.

 

Som informert tidligere ønsker det sittende styret å utvide parkeringsområdene der det er mulig og hensiktsmessig, eller å gjøre dem bedre egnet for parkering. Styret kartlegger våren 2008 parkeringsbehovene ved spørre­undersøkelse. Mulighetene for parkering i Larsbråtveien er utvidet en del ifb. med oppføring av vaktmesterbygget. Plassene foran dette skal ellers kunne benyttes på kveldstid/ i helger og det bør bli tilrettelagt for dette etter at rehabiliterings-arbeidene er ferdige. Videre er det mulig å etablere muligheter for parkering ved ut­videlse av gjesteparkeringen nederst i Haugerudveien, samt etablere plasser for til­hengere/ motorsykler i tilknytning til garasjeanlegg eller andre egnede steder.

 

Styret har søkt støtte fra Gjensidigefondet til legging av varmekabel og fått innvilget dette med inntil kr 50 000,- for gangveien ned til bussholdeplassen v/Larsbråtveien 223. Dette planlegges utført så snart forholdene tillater det grunnet rehabilitering. Det planlegges for at tiltaket skal være utført i god tid før den glatte årstid.

 

Ved ferdigstillelse av rehabilitering må fellesområdene gjennomgås for å til­bake­­stille plener, asfalterte områder mv. i den stand det var. Det nye styret bør vurdere potensialet for oppgraderinger der det er nødvendig for å bringe ting i ”stil og orden”. Når rehabilitering er ferdigstilt bør det nye styret få utarbeidet en mer detaljert vedlikeholdsplan for fremtiden for den rehabiliterte bygningsmasse samt om­råder som ikke er rehabilitert nå.

 

 

 

7.1         REGNSKAP FOR BORETTSLAG

 

 

Årsregnskapet for 2007 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2007 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

 

 

7.2         RESULTAT

 

Regnskapet er gjort opp med et underskudd på kr 28 714 020,- som foreslås dekket ved overføring fra opptjent egenkapital (kr 19 372 754,-). Resterende (kr 9 341 266,-) foreslås ført som udekket tap under egenkapitalen.

7.3         DISPONIBLE MIDLER

 

Borettslagets har negative disponible midler per 31.12.2007 på kr 4 658 130,-.

Styret har for 2008 utarbeidet et budsjett som vil gi positive disponible midler i 2008. Budsjettet innebærer et låneopptak og en økning av rehabiliterings­tillegget med kr 300,- fra 01.01.2008.

 

 

7.4         INNTEKTER

 

Driftsinntektene i 2007 var totalt kr 6 662 080,- mot budsjettert kr 6 487 000,-. Dette er ca. kr 175 000,- høyere enn budsjettert og skyldes økning av re­habiliterings­tillegget med kr 250,- fra 01.07.2007. (Dette ble omtalt i forrige årsmelding under punkt. 9).

Andre inntekter består leieinntekter fra EUC ifb. bruk av vaktmesterlokalet.

 

 

7.5         KOSTNADER

 

Driftskostnadene i 2007 var kr 34 812 854,- mot budsjettert kr 38 912 000,- hvilket er ca. kr 4 100 000,- lavere enn budsjettert. De største avvikene er innen postene andre driftskostnader og rehabilitering.

Når det gjelder førstnevnte skyldes avviket stor bruk av containere relatert til boder, skillevegger og tremmer, mens sistnevnte tilskrives periodisering. Dette fordi man på det tidspunktet budsjettet for 2007 ble satt opp ikke hadde oversikt over hvor mye av rehabiliteringen som ble utført i 2007 og i 2008.

 

For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet).

 

 

7.6         F@KTURABEHANDLING

 

Borettslaget har inngått avtale om f@kturabehandling. Dette innebærer at styret får tilgang til boligselskapets fakturaer på e-post og internett. Ordningen er tids­besparende, enkel og rimelig. Løsningen sikrer effektuering av borettslagets fakturaer på en sikkerhetsmessig korrekt måte. Styret vil til enhver tid kunne hente fram tidligere betalte fakturaer.

 

 

 

8.1         KOMMUNALE AVGIFTER       

 

Byrådet i Oslo kommune har vedtatt at vann og avløpsavgiften øker med 9,7 %, renovasjonavgiften øker med 21 %, mens feieravgiften øker med 5,5 %.

 

 

8.2         LÅN

 

Borettslaget har pantelån og byggelån i OBOS. Pantelånet er gitt som et annuitets­lån med månedlige terminforfall (flytende rente 5,8 % per 31.12.2007).

Gjenværende løpetid på lånet (etter terminforfall 31.12.2007) er 24 terminer og siste betalingstermin er 30.12.2009 iht. nedbetalings­prognosen.

 

For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo på borettslagets lån, samt byggelånet, henvises det til note 18 i regnskapet.

8.3         RENTER PÅ BORETTSLAGETS INNSKUDD

 

Renter på driftskonto i OBOS var 2,15 % per 06.02.2008.

Renter på sparekonto i OBOS var per 06.02.2008:

·         5,85 % under 0,5 millioner

·         5,90 % mellom 0,5 millioner og 2 millioner

·         6,00 % over 2 millioner

 

8.4         FORRETNINGSFØRERHONORARET

 

Forretningsførerhonoraret for 2008 øker med 5 % til kr 108 868,-.

 

 

8.5         MEDLEMSKONTINGENTEN

 

Medlemskontingenten er kr 200,- per andelsleilighet for 2008.

 

 

8.6         REVISJONSHONORARET

 

Ingen økning av revisjonshonoraret i 2008. Til informasjon kan det opplyses at revisjonshonoraret ikke har vært øket de siste 3 årene.

 

 

8.7         FORSIKRING

 

Bygningsforsikringen generelt øker fra 2007 til 2008 med ca. 9,3 %. Dette skyldes at indeksen som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester har økt tilsvarende. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper.

 

Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bak­grunn i boligselskapets egen skadesituasjon.

Forsikringspremien for vårt borettslag øker med 8 % til ca. kr 408 000,-.

 

 

8.8         STRØMPRISENE

 

 

Borettslaget har avgitt fullmakt til OBOS til å kjøpe elektrisk kraft, og er tilsluttetavtale med Energipartner AS og LOS (Agder Energi AS). Energipartner AS står for rådgivning og kraftforvaltning, og LOS står for kraftleveranser og faktura­administrasjon.

Dette gir blant annet følgende fordeler for borettslaget:

·         Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre pr kWh. 

·         Elektrisk kraft til spotpris kombinert med forvaltning som gir ytterligere besparelser.

·         Profesjonell forvaltning fra Energipartner AS.

·         Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på www.styrerommet.net bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. 

·         Jevnlig rapportering til borettslaget.

·         Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Tinfos AS.

 

Resultatet på kraftavtalen i 2007 har gitt besparelser til borettslaget på anslagsvis 11 % i forhold til hva de måtte ha betalt hos nest billigste leverandør, dvs. den vanlige spotprisen i Norge.

 

 

 

Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftinntekter og driftkostnader i 2008. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet drifts­resultat på kr 24 477 000,- og et forventet årsresultat på kr 27 517 000,-.

 

Styret har valgt også i 2008 å holde ordinær felleskostnad uendret (kr 1950.-).

Driften i 2008 forutsetter en økning av rehabiliteringstillegget med kr 300,- fra 01.01.2008. I tillegg må byggelånet konverteres til pantelån, da rehabiliterings­prosjektet er planlagt fullført høsten 2008. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 1 500 000,- til ordinært vedlikehold. I tillegg er det budsjettert med ca. kr 27 000 000,- til rehabilitering.

Tatt i betraktning de økte panelmengder mv. og renteutviklingen, vil det være behov for å øke rehabiliteringstillegget ventelig med kr 300,- per mnd. fra 01.01.2009. Styret vil i høst fastsette tillegget.Styret har tidligere informert bl.a, i rundskriv at samlet felleskostnad etter rehabilitering antas å ligge på et sted mellom 3500 - 4000 kr. per mnd. Ovennevnte er i tråd med dette anslaget.

 

For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2008 som foreligger og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen.

 

 

Borettslaget er medeier i sameiet Oppsal Vaktmestersentral. Til orientering er resultat­ regnskap og balanse pr. 31.12.2007 inntatt bakerst i års­beretnings­heftet. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører (OBOS) for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap.

 

Oslo, 28.02.2008