3.1     UTBYGGING AV BOLIGENE OG ANDRE ENDRINGER

Det ble i 2002 vedtatt en mindre vesentlig reguleringsendring som innebærer at leilighetene kan bygges ut etter forhåndsklarerte løsninger (med mindre de fra tidligere er maksimalt utbygd). Det må imidlertid fremmes søknad til Styret som skal godkjennes før søknad fremmes for og Plan- og bygningsetaten. Det er distribuert fullstendig materiale til alle husstander som viser utbyggings muligheter på den enkelte bolig. Se vedtektene for nærmere opplysninger. Materialet er også lagt ut på borettslagets hjemmeside.

Generalforsamlingen vedtok i 2004 regler for påbygg og andre bygnings­messige tiltak. Reglene, samt søknadsskjema, kan lastes ned fra borettslagets hjemmeside, eller fåes ved å kontakte styret.

Det vil tilkomme et engangsbeløp for utbygging på fellesareal (utbygging andre steder enn i/over atrium), jf. vedtektene. De som skal bygge ut her, skal betale tomtepris til borettslaget for det arealet de tilegner seg ved sin utbygging.

Gjeldende tomtepris er i følge takstrapport (2005) kr 650,- pr. m².

3.2     ANDELSEIERRABATTER FOR FASTTELEFONI

Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS, som gjelder til 31.12.2009 og som gir beboere med telefonabonnement i Telenor betydelige rabatter.

 

Det gis opp til 25 % rabatt på bruken av telefonen (gjelder Basis-abonnementene) på fasttelefon og bredbåndstelefon :   

·         Fri bruk av fasttelefon hver lørdag (kun startpris på 89 øre per samtale uansett varighet) på samtaler til andre fasttelefoner i Norge.

·         Den enkelte beboer får dessuten fri etablering av ADSL Bredbånd og 15 % rabatt på abonnementstypene ADSL Medium og ADSL Premium. (Rabatt ytes ikke på nybestilte abonnement på ADSL Basis og ADSL Turbo). For kunder som hadde ADSL-abonnement fra før 03.11.2008 fortsetter priser og rabatter som tidligere.

·         Det gis 30 minutter ekstra fri ringetid på alle mobilabonnement fra Telenor og Djuice (ikke kontantkort og Djuice Control). Ekstra ringeminutter gis uavhengig av om kunden er i en bindingsperiode, og aktiviseres ved at kunden selv sender en SMS fra sin egen mobiltelefon til 2000 med tekst OBOS.

·         Med tre typer Telenor-abonnement gis en totalkunderabatt på 5 % i tillegg til de øvrige rabattene.

Bestilling av telefoni og internettjenester gjøres på www.obos.no eller ved å sende en SMS til 2080 med kodeord OBOS.

Rabattavtalen er ikke til hinder for at den enkelte beboer kan velge annen tilbyder av teletjenester. Tips: Sjekk www.telepriser.no hvor du kan finne rimeligste tilbyder basert på ditt ringemønster (både mobil/fasttelefon).

NB: Rabatter du oppnår f. eks. via medlemskap i foreninger/borettslag mv. må du selv trekke fra ved beregningen.

3.3     KABEL-TV / BREDBÅND

Kabel-TV

Canal Digital er leverandør av TV- og bredbåndstjenester i borettslaget.

Har du spørsmål vedrørende ditt kabel-TV-abonnement, digital-TV eller bredbånd, kan du ringe Kundeservice på telefon 06090. Åpningstider er hverdager kl. 08:00 - 23:00, lørdager kl. 10:00 -18:00, mens søndager er det stengt.

Oppstår feil på kabelanlegget, kan dette meldes på telefon 06090 alle dager mellom kl. 10:00 og 22:00. For ytterligere informasjon vises det tilwww.canaldigital.no

Ingen må gjøre inngrep i kabel-TV anlegget som å skru av dekselet på antenne-kontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake øde leggelser i anlegget.

Bredbånd

Canal Digital tilbyr Internett over kabelanlegget. Styret har inngått avtale om utvidet grunnpakke med Internett (UgMi) som gir rabatter til den enkelte beboer som ønsker internett.

3.4     ENØK 

Det ble i 2003 gjort analyser i borettslaget med støtte fra ENØK fondet for å kartlegge potensiale for strøm/energisparing for både enkeltboliger og felles anlegg. Bl.a. ble boliger analysert mht. isoleringsgrad.

Generelt: Energiforbruk for borettslaget under ett (inkludert fellesanlegg) lå i 2003 noe over normalt for gjeldende norsk standard (NS 3032), bl.a. grunnet et relativt høyt forbruk på fellesanleggene grunnet bruk av varmekabler. Det ble i 2004/05 gjort tiltak, se nedenfor. ENØK-rapporten anbefaler isolasjon i tak og vegger dersom panel skiftes. Dette er ivaretatt ved rehabiliteringen i 2007/08. Enøk støtte er gitt. Styret legger til grunn at vi etter rehabiliteringen generelt vil ligge under normtallet.

På fellesområdene er tiltak for å styre bruk av varmekabler svært lønnsomme. Styret har etter undersøkelsen testet ulike styringssystemer for varmekabler. Tidsur for utkopling av anlegget med jevne intervaller viste seg totalt sett best egnet, og dette er montert på resterende anlegg. Det er montert sparepærer på garasjeanleggene. 

I boligene: Den enkelte kan søke Enøk-støtte for individuelle tiltak i boligen. Søknadsskjema for ENØK tiltak, kan hentes ned fra www.enova.no eller kan fåes ved å kontakte ENØK på telefon 73 19 04 30 eller gratis grønt nummer 800 49 003 for nærmere informasjon.

NB: Styret har besluttet at installasjon av varmepumpe skal godkjennes av styret, etter at uttalelse fra naboer er innhentet. Dette grunnet at enkelte pumpetyper under gitte forhold kan medføre noe støy.

Kontakt gjerne styret i forkant av søknad. Ole Bøckman (tidligere beboer) kan kontaktes på telefon 22 68 75 74 for nærmere informasjon om erfaringer med varme pumper.

3.5     HMS - INTERNKONTROLL

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (HMS) i virksomheter (Intern kontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997.

Forskriften gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, det vil si styret i boligselskapet, plikter å sørge for systematisk oppfølging av gjeldende krav fastsatt i:

·         lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr

·         brann- og eksplosjonsvernloven

·         forurensningsloven

Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, ut­føre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i egen regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives.

For å oppfylle kravet, må alle boligselskap minst ha internkontrollsystem for brannvern, byggherreforskriften ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplassutstyr, jevnlige verne runder, egenkontroll av det elektriske anlegget i fellesområdene og i leilighetene.

Den enkelte andelseier er ansvarlig for elektrisk anlegg inne i leiligheten fra og med hovedsikringene.

Styret må informere beboer/andelseierne om deres plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Har boligselskapet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet.

Følgende er gjort i vårt borettslag:

ü  Informasjon fra Produkt- og Elektrisitetstilsynet om ansvar for elektrisk anlegg er distribuert til alle husstander.

ü  Styret har anskaffet HMS-håndbok for boligselskap og jobber kontinuerlig med å tilpasse borettslagets rutiner til regelverket. Oppsal Vaktmestersentral er ansvarlig for HMS arbeid for sine ansatte som utfører arbeid i borettslaget.

ü  Samtlige lekeplasser er vurdert årlig. Nye lekeplasser i tråd med kravene er opprettet to steder i 2004. Utstyr som ikke er forskriftsmessig er demontert.

ü  Brannsluknings- og varslingsutstyr er montert i leilighetene i 2002/2003.

ü  Elektrisk anlegg er kontrollert t.o.m. sikringsskap (termofotografering) i boligene og visuell inspeksjon av el. opplegget (2005).

ü  Styret har ivaretatt HMS ved rehabilitering 2007/08 gjennom avtale med A.L. Høyer om at sistnevnte ivaretar ansvaret på vegne av borettslaget. Det har ikke vært konstatert noen personskader under utførelse, og det er ikke avdekket alvorlig svikt i rutiner hos EUC.

HMS dokument som viser rutiner i borettslaget er lagt ut på borettslagets hjemmeside www.sankthansfjellet.no

3.6     PARKERINGSTJENESTE

Borettslaget har avtale med Smart Security om parkeringsløsning.

 Parkering utenfor oppmerkede felt er ikke tillatt annet enn for av/pålessing inntil 30 minutter. Gjester, herunder håndverkere skal bruke gjesteparkeringen og benytte tildelte gjesteparkeringskort. Parkeringsreglene er formidlet til beboerne i rundskriv. Disse er lagt ut påwww.sankthansfjellet.no eller kan fås fra styret.

 Oblater og gjesteparkeringskort på korrekt måte. Objektnummer 422 skal påføres på oblat. Bruk sprittusj! 

Beboere kan ikke stå på gjesteparkeringsplassene med gjesteparkeringskort.

 Nye beboere skal henvende seg til styret for å få utdelt oblat/parkeringskort. Det gis et oblat til hver husstand og to gjesteparkeringskort. Gjesteparkeringskort kan benyttes flere ganger. Gjesteparkeringskort kan fås flere av etter behov.

 Eventuelle klager over gebyrer skal rettes direkte til Smart Security.

 4.    FORSIKRINGER

Borettslagets eiendommer er forsikret i KLP Forsikring (Kommunal Lands pensjons kasse) med polisenummer 20023303. Forsikringen dekker bygninger, felles areal og boliger, med veggfast utstyr, i tillegg til bygningsmessige tilleggs innretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier.

Andelseierne må selv tegne innboforsikring som dekker innbo og løsøre (dvs. utstyr/innredning man tar med seg ved flytting).

Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge hva som er årsak til skaden. Meld fra om skaden til Oppsal Vaktmestersentral (ikke OBOS) på telefon 22 76 28 80, faks 22 76 28 81 eller e-post: kontor@oppsalvaktmestersentral.no (se punkt 3.5).

Borettslaget skiftet forsikringsselskap til KLP for ca fem år siden etter tilbuds-konkurranse, og sparte ca. kr 100 000,- p.a. første året. Styret har sjekket markedet i ettertid, senest i 2007. Be sparelsen var da fortsatt stor.

Dekning av egenandel

Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, er egenandel for tiden kr 5 000,-. Borettslaget dekker egenandel i de tilfeller hvor borettslaget har vedlike holds ansvaret.

Beboer må etter gjeldende praksis dekke egenandel for skader som har er skjedd på områder hvor beboer har vedlikeholdsansvar etter husleie kontrakt og vedtekter, f. eks. ved feil på elektriske apparater og installa sjoner inne i leilighet mv., og uansett hvis vedkommende har opptrådt uaktsomt.

 5.    OMSETNING AV BOLIGER / FORKJØPSRETT

Det er registrert 9 solgte leiligheter i borettslaget i 2008. Prisene varierer med beliggenhet og utbyggingsgrad. Høyeste salgssum var kr 2 950 000,- mens laveste var kr 1 900 000,-. Gjennomsnittsprisen var ca. kr 2 485 000,-.

I skrivende stund er det registrert 2 solgte leiligheter i 2009 til hhv. kr 2 270 000,- og kr 2 650 000,-.

For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av for kjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no

Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten.

Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøps retten, blir normalt botiden avgjørende.

Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøps retten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22 86 55 00.

6.    STYRETS ARBEID

6.1     GENERELT

Siden Ordinær Generalforsamling 2008, har Styret avholdt 11 styremøter. Det er også vært møter og løpende kontakt med konsulenter, arkitekt og entreprenør i anledning rehabiliteringsarbeidene. Styret har konsentrert arbeidet om rehabiliterings saken.

Styret har bestilt ny løsning for hjemmeside fra OBOS. Vi planlegger å lansere siden i løpet våren/sommeren 2009.

I 2008 ble det etablert en arbeidsgruppe med deltagelse fra beboere som ser på beplantning og oppgradering generelt av grøntområder.

Styret har arbeidet videre med å vurdere parkeringsløsninger, jf. punkt 6.3.

Med støtte fra Gjensidigefondet (kr 50 000,-) er det lagt varmekabel i gangveien ned til bussholdeplassen v/ Larsbråtveien 223.

Styret fulgte opp tradisjonen med å invitere til en busstur for pensjonister til Sverige tidlig høst 2008, med overfart til Strømstad fra Sandefjord. Det var full buss på turen, som var meget vellykket. Det sittende styret oppfordrer til å videreføre tradisjonen.

6.2     UTFØRT VEDLIKEHOLD MV. 2008 / 2009

Oppsal Vaktmestersentral utfører det vesentligste av løpende snekkeroppdrag i borettslaget som ikke er relatert til rehabilitering av boligene, inkludert utbedring av lekkasjeskader som erfarings vis kan oppstå fra tak/terrasser.

Sentralen vurderer i samarbeid med styret hvilke firmaer som totalt sett, vurdert over tid, mest kostnadseffektivt bør løse løpende vedlikehold som ikke sentralen håndterer.

6.3     PLANLAGTE VEDLIKEHOLDSARBEIDER OG ANDRE TILTAK

Rehabiliteringen i 2007-08 og felleskostnadene er planlagt langsiktig med utgangs-punkt i øvrige vedlikeholdsbehov i årene fremover.

Om 8 - 10 år antas at takene må vurderes skiftet (takene er lagt over en fem­årsperiode). Det vil om ca. 10 år også være naturlig å vurdere nordvegger som ikke er skiftet. Styret har kjøpt overskudds-materialer fra rehabiliteringen rimelig og det sittende styret antar OVS kan benyttes for disse arbeidene.

Styret planlegger i 2009/10 få utarbeidet en mer konkret langsiktig vedlikeholdsplan. Dette for å fange opp løpende vedlikehold for å sikre den boligstandarden borettslaget nå har fått.

Som informert tidligere ønsker styret å utvide parkeringsområdene der det er hensikts-messig, eller å gjøre dem bedre egnet for parkering. Nærmere informasjon gis.

Fellesområdene gjennomgås for å til bake stille plener, asfalterte områder mv. i den stand det var før rehabilitering. Styret har bedt om innspill fra beboerne på forbedrings potensialer med frist 1. januar 2009. Ingen forslag er mottatt.

7.    BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2008

7.1     REGNSKAP FOR BORETTSLAG

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2009.

Årsregnskapet for 2008 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede.

Styret er ikke kjent med hendelser etter 31. desember 2008 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdi forringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet.

7.2     RESULTAT

Regnskapet viser et årsresultat (underskudd) på kr 27 344 501,- grunnet rehab iliteringen som foreslås ført som udekket tap under egenkapital i balansen.

7.3     DISPONIBLE MIDLER

Borettslagets disponible midler per 31. desember 2008 utgjør kr 2 922 770,-.

7.4     INNTEKTER

Driftsinntektene i 2008 var totalt kr 7 512 040,- mot budsjettert kr 7 475 000,-.

Dette er ca. kr 35 000,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak tilskudd fra Gjensidige fondet til legging av varmekabel v/ Larsbråtvn. 223 som ikke var medtatt i budsjettet for 2008.

7.5     KOSTNADER

Driftskostnadene i 2008 var totalt kr 32 152 573,- mot budsjettert kr 31 952 000,-.

Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte kostnadsposter. Det bemerkes at posten drift og vedlikehold ligger noe lavere enn budsjettert og dette skyldes at kabel-TV er tatt ut og flyttet til egen post.

For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet).

8.    KOSTNADSUTVIKLING FOR 2009

8.1     KOMMUNALE AVGIFTER

Oslo Bystyre har i møte 11. desember 2008 vedattt at vann og avløpsavgiften øker med 3,5 %, renovasjonsavgiften øker med 4,6 %, mens feieravgiften øker med 5,5 %.

8.2     LÅN

Borettslaget har 2 lån i OBOS:

Lån 1 er et annuitetslån (avdragsfritt til 2013) med månedlige terminforfall til flytende rente 6,8 % pr. 31.12.2008 og 4,8 % fra 16.3.2009. Gjenværende løpetid ved årsslutt var 479 terminer og siste betalingstermin er 30.11.2048 iht. nedbetalings prognose. Det sittende styret anbefaler det nye styret å endre lånet til et serielån og starte nedbetaling så snart som mulig. Prognosen for rehabiliteringstillegget skal ta høyde for nedbetaling av gjeldende lån over 25 år som serielån. Det nye styret bør også vurdere å binde deler av lånet til fastrente i noen år fremover om betingelsene er fornuftige.

Lån 2 er et annuitets lån med månedlige terminforfall til flytende rente 6,95 % pr. 31.12.2008 og 4.95 % fra 16.03.2009. Gjenværende løpetid ved årsslutt var 12 terminer og siste betalings termin er 30.12.2009.

For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo på borettslagets lån, henvises det til note 18 i regnskapet.

8.3     RENTER PÅ BORETTSLAGETS INNSKUDD

Renter på borettslagets driftskonto i OBOS var 0,35 % pr. 26. januar 2009.

Renter på borettslagets sparekonto var 4,6 % på innskudd under ¹/₂ million, 4,7 % mellom ¹/₂ og 2 millioner og 5 % over 2 millioner.

8.4     FORRETNINGSFØRERHONORARET

Forretningsførerhonoraret for 2009 øker med 5 % til kr 114 312,-.

8.5     MEDLEMSKONTINGENTEN

Medlemskontingenten til OBOS er kr 200,- pr. andelsleilighet for 2009.

 8.6     REVISJONSHONORARET

Revisjonshonoraret øker tilsvarende konsumprisindeksen.

  8.7     FORSIKRING

Forsikringsselskapene varsler en generell økning av bygningsforsikringen fra 2008 til 2009 med ca. 9 %, noe som skyldes at indeksen som reflekterer prisoppgangen på hånd verkstjenester har økt tilsvarende.

 Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i boligselskapets egen skadesituasjon. Premien for vårt borettslag går opp med ca. 5 %.

 8.8     STRØMPRISENE

Strømprisen i Norge varierer med årstidene. Normalt stiger den i vinter­halvåret og reduseres i sommerhalvåret. Dette og andre faktorer som påvirker kraftprisene gjør det vanskelig å spå utviklingen i strømprisene.

Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter:

·               Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften utgjør ca. 44 % av total strømpris (betales til kraftleverandør).

·               Nettleie for transport av den elektriske kraften utgjør ca. 22 % av total strømpris (betales til nettselskapet).

·               Statlige avgifter, det vil si forbruksavgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift, utgjør ca. 34 % av total strømpris.

Kraftleveranse til borettslagets fellesanlegg

Borettslaget har avgitt fullmakt til OBOS til å kjøpe elektrisk kraft, og er tilsluttet avtale med Energipartner AS og LOS (Agder Energi AS). Energipartner AS står for råd givning og kraftforvaltning, og LOS står for kraftleveranser og faktura administrasjon.

Opprinnelig avtale med Energipartner/LOS utløp den 31. desember 2008. OBOS har forlenget avtalen fra 1. januar 2009 - 31. desember 2011 med de samme fordelene som i forrige periode:

·         Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre per kWh. 

·         Elektrisk kraft til spotpris kombinert med forvaltning som gir gunstige strømpriser.

·         Profesjonell forvaltning fra Energipartner AS.

·         Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på www.styrerommet.netbl.a. for forbruks- og faktureringsdata. 

·         Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Tinfos AS.

Resultatet av kraftforvaltningsavtalen har gitt besparelser også i 2008. Det har vært store områdemessige variasjoner i Norge i 2008, men målt mot gjennomsnittlig spot pris ser besparelsene ut til å bli ca. 11 %.

9.    BUDSJETT 2009

 Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftkostnader i 2009. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre i resultatoppstillingen.

 Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr 3 121 000,- og et forventet årsresultat på kr 94 000,-.

Driften i 2009 forutsetter en økning av rehabiliterings tillegget med kr 150,- og felles kostnadene med kr 100,- fra 1. januar 2009. I tillegg vurderes rehabiliteringstillegget økt fra 1. juli 2009 som tidligere informert i rundskriv.

Til tross for økte felleskostnader og rehabiliteringstillegg, viser budsjettet at boretts lagets disponible midler reduseres, men styret mener det er forsvarlig i 2009.

 I posten rehabilitering er det budsjettert med midler til fullføring av rehabilitering fasader. I posten drift og vedlikehold er det budsjettert med kr 300 000,- til asfaltering og kr 300 000,- til ordinært vedlikehold.

 For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2009 som foreligger og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen.

   Oslo, 2.mars 2009

Styret i St.Hansfjellet Borettslag

 Anders Martin Pilgaard /s/     Henriette Stabell /s/     Stein Larsen /s/

Gerd Marit Eng /s/     Alice Seehuus /s/