1. Økonomisk status for "Rehabilitering Sankthansfjellet 2007- 08"

Husene

Styret har primo desember mottatt fullstendig oversikt over påløpte kostnader for 97 av 101 hus i 1. byggetrinn, samt et revidert budsjett fra prosjektlederfirmaet Høyer AS. Samlet rehabiliteringskostnad kan nå fastlegges med stor grad av sikkerhet  til ca 55 millioner kr. Dette i tråd med tidligere anslag på kr. 50-55 millioner (jf. rundskriv 4/2007 fra mai 2007 og informasjon gitt på beboermøte). 

På generalforsamling i 2006 ble det satt en ramme for arbeidene etter forslag fra styret på 50 millioner kroner. Årsaken til at budsjettet måtte økes våren 2007 er          - som tidligere informert - i hovedsak større panelmengder og noe mer beslagsarbeider enn beregnet. For øvrig har alt så langt gått etter planen kostnadsmessig. 

Alle arbeider skjer til faste priser etter medgåtte mengder. Som følge av at det var vanskelig å beregne mengder i forkant av rehabilitering, var det ikke mulig eller hensiktsmessig å inngå en kontrakt basert på en fast stipulert kontraktssum hvor også mengder er fastlagt på forhånd. 

Generelt har borettslaget kommet svært gunstig ut i forhold til om tilsvarende arbeider skulle vært bestilt i dagens byggemarked. T.o. kan f. eks. opplyses at prisen på panel har steget ca 30-40 % i forhold til de priser vi har for leveranse ut rehabiliteringen. EUC har tilsvarende sikret sine leveranser.

Boder/skillevegger

Tidligere er det lagt til grunn at rehabilitering av boder/skillevegger løses ved vedlikeholdsbudsjettet for 2007/08. Vi antar at samlet kostnad også her vil være noe høyere enn tidligere beregnet, men ikke betydelig. Delvis skyldes dette at noe er satt bort til EUC da Oppsal Vaktmestersentral (OVS) ikke har kunnet ta så stor andel som beregnet, jf. også punkt 4 under om kostnader. Delvis skyldes det noe større arbeidsomfang enn man først så for seg. 

Økning av rammen for rehabilitering

Det er, som følge av ovennevnte, behov for å øke rammen på 50 millioner kroner. Styret legger opp til at rammen økes ved beslutning på ordinær generalforsamling ca april 2008. 

2.    Endring av fellesutgift fra 1. januar 2008

Rehabiliteringstillegget økes med kr. 300.-

I rundskriv 4/2007 ble det antydet økning av rehabiliteringstillegget med kr. 250.- fra 1. januar 2008 og at samlet felleskostnad etter rehabilitering "..vil ligge på et sted mellom 3500-4000 kr.. Sannsynligvis .. et sted midt i mellom nevnte tall". 
Som følge av at kostnadene antas å ligge i øvre sjikt av intervallet, blir økningen i tillegget fra 1. januar 2008 i stedet kr. 300.-. Samlede felleskostnader blir dermed kr. 3 400.- (rehabiliteringstillegg pluss ordinær felleskostnad). 
Som tidligere informert er det lagt opp til ytterligere økning av rehabiliteringstillegget fra januar 2009. Mest sannsynlig blir denne kr. 250.- eller kr. 300.- gitt 6 % rente. Samlet felleskostnad vil - gitt dagens nivå på ordinær felleskostnad - fra januar 2010 antas å ligge i underkant av kr. 4000.-. Eventuelle behov for endringer av felleskostnadene i årene fremover vil deretter bero på utvikling i det generelle rentenivået. Styret har som tidligere informert planlagt rehabiliteringen i forhold til behov for finansiering av rullerende vedlikehold i årene fremover.
Styret vil for øvrig bemerke at det er visse valgmuligheter i forhold til løpetid på lån, valg av lånetype mv. som kan gjøre det mulig å gjøre tilleggene noe lavere i begynnelsen, for så å øke tilleggene noe mer på slutten. Dette er imidlertid forhold som kan medføre høyere lånekostnader totalt sett, og vil derfor bli vurdert av styret under veis. 
Styret vurderer konsekvenser for felleskostnader i samarbeid med Prosjektstyring AS v/ Jan Furre.

Ordinær felleskostnad

Styret har valgt å holde eksisterende ordinær felleskostnad uendret (siden juli 2003) også ved denne korsvei. Noe av bakgrunnen for dette er at utgifter til ordinær drift og vedlikehold forventes å gå ned som følge av rehabilitering. På den annen side har flere av de faste kostnadene vist økning. Det er varslet generell økning i bl.a. forsikring og offentlige avgifter i 2008. Det vil eventuelt bli justering av ordinær felleskostnad i juli 2008 etter helhetsvurdering av behovet. 

3.    Generelt om begrensing av kostnader - fremdrift

Styret legger stor vekt på å begrense kostnader i rehabiliteringsprosjektet der vi ser at det ikke har uheldige konsekvenser for vedlikehold over tid. Entrepriser har vært avtalt etter konkurranse. For å begrense kostnadene utfører vi noen arbeider selv v/ OVS og Belseth/Egil Kjelbrott samt på dugnad. Bruk av OVS er lønnsomt bl.a. fordi det er ressurser man omprioriterer fra andre oppgaver, samt fordi det ikke påløper merverdiavgift. Andre samarbeidspartnere (Scandic Markiser) er benyttet der det er spesialløsninger som ikke er kjerneoppgaver for EUC og som av den grunn prises høyere. 

I sum innebærer disse tiltak besparelser som vil være merkbare for felles-kostnadene. Samtidig har erfaringen vist at styrets beslutninger også har medført at arbeidene i noen deler av borettslaget ikke har blitt utført så raskt og smertefritt som ønsket. Styret beklager forsinkelser som har oppstått og som i hovedsak er relatert til dette, men vil samtidig påpeke at det i slike prosesser ofte vil være slik at beboere opplever større byrder enn det som strengt tatt er nødvendig. Styret vil fortsette å prioritere besparelser, men vil søke å gi klarere beskjed om hva som kan forventes utført innen hvilke frister. Vi skal også ha ennå bedre kontroll på utførelse av oppgavene.
Generelt vil beboere i 2. byggetrinn måtte påregne at bod/skillevegger utføres en tid etter husene av OVS, og at arbeidene for boder mv. vil strekke seg frem mot og kanskje inn i 2009 for boliger som rehabiliteres sommeren 2008. 

4. Kostnader ved tilvalgsløsninger mv.

Styret har forstått det slik at en del beboere mener at noen av prisene EUC tar for tilvalgsløsninger er høye i forhold til det de selv kan få andre steder. Styret vil bemerke at det da nok også er tale om andre spesifikasjoner og materialer enn de tegninger EUC leverer på bakgrunn av. Eventuelt slik at man også har egne kontakter. Hva gjelder pergola har styrets spesifikasjoner vist seg å være kostnadsdrivende, men hvor dette sikrer et bedre arkitektonisk uttrykk. Videre vil typisk standard inngangsdør kunne være på tilbud hos byggevarekjeder etc. 
Styret har testet ut prisene for noen produkter i markedet for å sjekke hva andre kan levere for. EUC viser seg konkurransedyktige. Styret har også vurdert alternative og rimeligere løsninger for verandakasse, men ikke funnet løsninger som vil være holdbare over tid. 

5.    Oppmontering av inngangstak (baldakiner) - første byggetrinn

Arbeidet med oppmontering av inngangstak har dessverre blitt ytterligere forsinket grunnet behov for flere justeringer av spesifikasjoner. Vi beklager dette. Produksjon er nå igangsatt. Antatt oppstart: januar -08. 

---00---

6.    Kasting av juletrær i januar

Juletrær vil på nyåret kunne legges:

• Mot gjerdet øst for gjesteparkering garasjefelt 1 (Haugerudveien)
• På området innenfor gjerdet ved snuplassen i "Lille-Larsbråtvei".
• Ved søplekassene i "Lille-Larsbråtvei"
• Øverst i Larsbråtveien (ved snuplassen med fotballmål helt inn mot skogen)

7.    Henvendelser fra beboere om vanlige vedlikeholdsoppgaver

Vi minner om at henvendelser om vedlikehold, lekkasjer mv. skal rettes direkte til Oppsal Vaktmestersentral (OVS) som sørger for vedlikehold etter fastsatt instruks. De har Kontortid: 08:00 - 15:00. Ved akutte skader som større lekkasjer mv., kan de kontaktes hele døgnet. Tlf.: 22 76 28 80. 
E-post: kontor@oppsalvaktmestersentral.no 
Beboere kan også melde inn forhold som er mangelfulle på fellesarealer, f. eks. magneter på lokk på søppelskur, mørke lamper osv. 
For forhold som direkte er relatert til rehabiliteringen viser vi til særskilt informasjon gitt i ulike rundskriv i 2007.


Med vennlig hilsen styret i
Sankthansfjellet Borettslag

Haugerud, i desember 2007